Investir dans l’immobilier locatif à Toulouse : Les meilleures stratégies pour 2024

Toulouse, surnommée la Ville Rose, est un pôle dynamique pour l’investissement immobilier locatif en France. Avec sa population en constante croissance, ses nombreuses écoles et universités, ainsi que son fort potentiel économique grâce à l’industrie aéronautique, Toulouse est une ville prisée par les investisseurs. Mais comment bien investir en 2024 pour maximiser votre rentabilité ? Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour comprendre le marché toulousain et les meilleures stratégies d’investissement locatif pour l’année à venir.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Toulouse en 2024 ?

a. Une ville en pleine expansion

Toulouse attire chaque année de nouveaux habitants grâce à son cadre de vie agréable, ses nombreux emplois dans des secteurs porteurs (aéronautique, spatial, recherche) et son offre culturelle riche. Cette croissance démographique se traduit par une forte demande de logements, en particulier des locations.

Exemple : Le quartier Montaudran, qui connaît une expansion rapide grâce à de nouveaux projets résidentiels, commerciaux et la présence de nombreux jeunes actifs.

b. Une demande locative soutenue

Toulouse est aussi une ville universitaire majeure. Chaque année, des milliers d’étudiants viennent s’y installer, créant une demande forte pour les petites surfaces comme les studios et T1, notamment près des campus universitaires de Rangueil ou du Mirail. Investir dans ce type de logement peut donc être une stratégie gagnante pour ceux cherchant à se lancer dans l’immobilier locatif.

c. Des prix encore accessibles

Comparée à d’autres grandes villes françaises comme Paris ou Lyon, les prix de l’immobilier à Toulouse restent relativement accessibles. Cependant, la tendance est à la hausse, et il est crucial d’investir dès maintenant pour bénéficier de prix encore abordables avant que le marché ne devienne trop cher.

Les meilleurs quartiers pour investir à Toulouse en 2024

a. Les Carmes et Saint-Cyprien

Ces deux quartiers centraux sont parmi les plus prisés par les jeunes actifs et les familles. Leurs atouts ? Une grande proximité avec le centre-ville, une ambiance conviviale et une offre diversifiée en commerces, restaurants et bars. De plus, les transports en commun y sont bien développés, ce qui en fait un emplacement idéal pour des locataires qui veulent tout avoir à portée de main.

• Type d’investissement : Les petites surfaces (T2/T3) pour la location à des jeunes actifs ou des couples sans enfants.
• Avantage : Forte demande locative, loyers élevés, et un patrimoine architectural qui donne du cachet aux biens.

b. Borderouge et La Cartoucherie

Ces quartiers émergents attirent de plus en plus d’investisseurs. Situés légèrement en dehors du centre-ville, ils offrent des prix immobiliers plus abordables tout en bénéficiant de projets de développement urbain massifs. Les programmes immobiliers neufs à Borderouge ou La Cartoucherie sont une belle opportunité pour ceux qui souhaitent investir dans des biens récents, conformes aux normes énergétiques et attractifs pour des familles ou des jeunes actifs.

• Type d’investissement : Logements neufs en T3 ou T4 pour attirer les jeunes familles.
• Avantage : Potentiel de valorisation du bien, loyers modérés mais avec une demande croissante.

c. Rangueil et le Mirail

Proches des campus universitaires, ces quartiers sont parfaits pour les investisseurs intéressés par les locations étudiantes. Avec des prix immobiliers plus bas que dans les quartiers centraux, Rangueil et le Mirail sont des secteurs où il est encore possible d’acheter un studio ou un T2 à un prix raisonnable, tout en profitant d’une demande locative constante grâce à la présence des universités et des grandes écoles.

• Type d’investissement : Studios et T1 pour la location étudiante.
• Avantage : Forte demande locative toute l’année, prix d’achat abordable.

Les meilleures stratégies d’investissement locatif en 2024

a. Investir dans l’ancien avec travaux

Une stratégie de plus en plus populaire à Toulouse est l’investissement dans l’immobilier ancien avec travaux. Ce type d’investissement présente plusieurs avantages : le prix d’achat est souvent inférieur à celui des biens neufs, et il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux pour les travaux de rénovation.

De plus, rénover un bien vous permet d’augmenter sa valeur et d’attirer des locataires disposés à payer un loyer plus élevé pour un logement modernisé. Avec les aides disponibles pour la rénovation énergétique, cela devient d’autant plus intéressant en 2024, où l’optimisation des performances énergétiques est un argument de poids pour séduire les locataires.

b. Opter pour le régime fiscal LMNP

Le régime de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une autre stratégie d’investissement locatif prisée par les investisseurs toulousains. Ce statut permet de louer un bien meublé et de bénéficier d’avantages fiscaux, comme l’amortissement du bien, la déduction des charges ou encore l’exonération des revenus locatifs sous certaines conditions.

Ce régime est particulièrement adapté aux locations étudiantes ou aux petites surfaces, des biens très demandés à Toulouse. En 2024, avec une demande étudiante toujours élevée, le LMNP est une stratégie idéale pour ceux qui cherchent à optimiser la rentabilité de leur investissement.

c. L’achat en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif sans avoir à gérer vous-même un bien, vous pouvez opter pour les SCPI. Ces sociétés investissent dans des biens immobiliers (bureaux, logements, commerces) et vous permettent de devenir propriétaire d’une fraction de ces actifs. Les SCPI offrent des rendements attractifs, généralement autour de 4 à 6 %, et présentent moins de risques que l’achat d’un bien en direct. En 2024, cela peut être une bonne solution pour diversifier vos investissements.

d. Investir dans l’immobilier neuf en VEFA

L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est une stratégie intéressante pour ceux qui cherchent à investir dans un bien immobilier neuf. Avec des frais de notaire réduits et la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux comme le dispositif Pinel, cela permet d’investir dans des quartiers en plein développement, tels que Montaudran ou Borderouge, tout en optimisant les coûts.

En 2024, les biens neufs continueront d’être très prisés par les locataires, notamment en raison de leur conformité aux normes énergétiques actuelles.

Maximiser la rentabilité de votre investissement locatif en 2024

La clé d’un investissement immobilier réussi à Toulouse est la rentabilité. Voici quelques conseils pour maximiser vos gains :

• Choisissez un quartier avec une forte demande locative, comme les quartiers étudiants ou les zones en développement.
• Négociez le prix d’achat afin d’obtenir une meilleure marge de manœuvre pour fixer vos loyers.
• Optimisez la gestion de votre bien : vous pouvez confier votre bien à une agence de gestion locative pour éviter les tracas administratifs et vous assurer un suivi professionnel.
• Utilisez les dispositifs fiscaux : Pinel, LMNP, ou encore les aides à la rénovation énergétique.

Conclusion

Investir dans l’immobilier locatif à Toulouse en 2024 est une stratégie attrayante, à condition de bien choisir son quartier et de définir une stratégie adaptée à ses objectifs financiers. Que vous optiez pour un studio étudiant près de Rangueil ou un appartement familial à Borderouge, la Ville Rose offre des opportunités variées pour les investisseurs. Grâce à une demande locative soutenue et des prix encore raisonnables, Toulouse est une ville à suivre de près pour les investissements immobiliers.