Prêt viager hypothécaire : comprendre l’opération

Quel bien peut être pris en garantie ?

Le bien pris en garantie du prêt viager hypothécaire doit être un bien à usage d’habitation. La loi précise : à usage exclusif d’habitation (un bien à usage mixte, habitation et professionnel, n’est pas éligible). Résidence principale, résidence secondaire ou bien mis en location peuvent être concernés, selon l’établissement.

Le montant possible dépend de la valeur du bien et de l’âge de l’emprunteur, et il ne représente jamais la totalité de cette valeur. Nous ne publions aucun ratio ni aucun montant : ces éléments figurent obligatoirement dans l’offre, avec la description précise du bien, sa valeur estimée par un expert, les modalités de déblocage des fonds, l’état des intérêts capitalisés et des exemples représentatifs du coût global (article L315-9 du code de la consommation).

Ce que la loi impose avant que vous signiez

La remise de l’offre oblige le prêteur à en maintenir les conditions pendant une durée minimale de trente jours à compter de son émission (article L315-10). Votre acceptation ne peut intervenir que dix jours après réception de l’offre, et elle revêt la forme notariée. Aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant l’acceptation (article L315-11). Ces dix jours ne sont pas une formalité : ils existent pour que la décision se prenne à froid, et si possible avec quelqu’un.

Comment les fonds sont versés, et pourquoi ce choix compte

Le prêt peut prendre la forme d’un capital versé en une fois, ou de versements périodiques (article L315-1 du code de la consommation). Les deux formules n’ont pas le même effet sur la dette : dans la première, la totalité de la somme produit des intérêts dès le premier jour ; dans la seconde, chaque versement ne commence à produire des intérêts qu’au moment où il est perçu. À somme totale égale, une opération versée progressivement coûte moins qu’une opération versée en une fois.

Le choix ne se fait donc pas seulement sur le confort. Il se fait sur l’usage : un besoin ponctuel et identifié appelle un capital ; un complément de revenu régulier appelle des versements. Demander un capital pour un besoin qui n’est pas encore là revient à payer des intérêts sur de l’argent qui dort.

Une troisième formule existe : le remboursement périodique des seuls intérêts, qui empêche la dette de grossir mais suppose une capacité de paiement mensuelle. Si vous en avez une, la question de savoir si un prêt ordinaire ne conviendrait pas mieux se pose sérieusement (voir Prêt trésorerie hypothécaire).

Une erreur répandue : quitter son logement ne déclenche pas le remboursement

On lit souvent, y compris sur des pages françaises, que le remboursement devient exigible « au décès de l’emprunteur ou lors de son départ définitif du logement ». C’est faux en droit français, et cette formulation vient de dispositifs étrangers comparables.

La loi française énumère trois événements, et trois seulement : le décès de l’emprunteur, l’aliénation du bien, et son démembrement (article L315-1 du code de la consommation). Entrer en établissement, être hébergé chez un proche, ne plus occuper le logement : aucun de ces événements ne rend, en lui-même, le prêt exigible.

La nuance n’est pas théorique : c’est précisément la crainte qui fait renoncer, ou au contraire qui fait signer sans mesurer le reste. En revanche, vendre le bien pour financer un hébergement déclenche bien le remboursement, puisque c’est une aliénation, et c’est ce cas-là qu’il faut anticiper si l’hypothèse existe.

Ce que l’offre doit obligatoirement contenir, et ce qu’il faut y chercher

La loi ne laisse pas le contenu de l’offre à la discrétion du prêteur. Elle énumère dix mentions obligatoires (article L315-9 du code de la consommation) :

• l’identité des parties et la date limite d’acceptation ;
• la description précise du bien hypothéqué ;
• sa valeur estimée, par un expert ou par l’établissement prêteur ;
• la nature du prêt ;
• les modalités et le calendrier de déblocage des fonds ;
• pour des versements échelonnés, un calendrier détaillant le capital et les intérêts cumulés ;
• pour un versement unique, l’état des intérêts cumulés ;
• des exemples représentatifs du coût global et du taux effectif global ;
• la durée de validité de l’offre ;
• lorsque les intérêts sont payés périodiquement, un échéancier ou une simulation selon que le taux est fixe ou variable.

Deux de ces dix mentions décident de tout : la valeur retenue pour le bien, et l’état des intérêts cumulés. La première fixe ce que vous pouvez obtenir ; la seconde montre ce que la dette sera devenue dans dix ou vingt ans. Ce sont les deux pages qu’il faut lire avant toutes les autres, et ce sont celles qu’on lit le moins.

L’offre doit par ailleurs reproduire elle-même les dispositions légales qui encadrent l’opération : vous n’avez donc pas à chercher le texte ailleurs, il est dans le document que vous avez entre les mains.

Un cousin à ne pas confondre : le prêt avance mutation

Le code de la consommation prévoit, à côté du prêt viager hypothécaire, un prêt avance mutation, appelé prêt avance rénovation lorsqu’il finance des travaux de rénovation : un prêt destiné à financer des travaux, garanti par une hypothèque, et dont le remboursement intervient lors de la mutation du bien (article L315-2). Il peut couvrir les frais d’inscription hypothécaire et les frais notariés, et le remboursement des intérêts peut être progressif. Une variante sans intérêt existe pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique, pour les offres émises jusqu’au 31 décembre 2027 (article 244 quater T du code général des impôts).

La différence tient en un mot : l’objet. Le prêt viager hypothécaire finance ce que vous voulez ; le prêt avance mutation finance des travaux, et rien d’autre. Si votre projet est de rénover votre logement, c’est cette voie-là qu’il faut examiner en premier, avant d’envisager un prêt viager hypothécaire, et avant elle encore, les aides : voir Prêt travaux.

Comme le prêt viager hypothécaire, il ne peut pas financer les besoins d’une activité professionnelle (article L315-3).