Capacité d’emprunt à Toulouse

La règle des 33 % n’existe plus : le repère est 35 %, et il est contraignant

C’est la correction la plus utile de cette page, parce que le chiffre de 33 % circule encore partout. Le Haut Conseil de stabilité financière fixe un taux d’effort maximal de 35 % des charges d’emprunt rapportées au revenu, et une durée maximale de 25 ans, 27 ans en cas d’entrée différée dans le logement. Cette décision est juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022 (economie.gouv.fr, décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, règles en vigueur au 22 septembre 2026).

Deux précisions comptent autant que le chiffre. Premièrement, le taux d’effort porte sur l’ensemble des charges d’emprunt, assurance comprise (ce n’est pas la mensualité seule). Deuxièmement, ce n’est pas un plafond absolu : les établissements peuvent déroger à ces critères pour jusqu’à 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers, dont au moins 70 % doit bénéficier à l’acquisition d’une résidence principale et au moins 30 % à des primo-accédants (règles en vigueur au 22 septembre 2026).

L’assiette de revenus : ce qui est retenu, ce qui est retenu en partie, ce qui ne l’est pas

Un salaire fixe en contrat à durée indéterminée, hors période d’essai, est retenu intégralement. Les revenus variables (primes, commissions, heures supplémentaires) sont retenus partiellement, et souvent sur une moyenne pluriannuelle : deux ou trois exercices, selon l’établissement. Les revenus non salariés sont appréciés sur les bilans, avec la même logique de moyenne. Les revenus locatifs sont retenus partiellement, et parfois en différentiel (voir Investissement locatif). Certaines ressources ne sont pas retenues du tout : elles varient selon les établissements, et c’est précisément ce qui explique qu’un même dossier ne reçoive pas la même réponse partout.

Ce que cela implique concrètement : la première question n’est pas « combien je gagne », mais « qu’est-ce qui, dans ce que je gagne, sera retenu ».

Les charges : ce qui se déduit, et ce qui se déduit longtemps

Toutes les échéances de crédit en cours entrent dans le calcul (immobilier, consommation, véhicule, crédit renouvelable), ainsi que certaines charges récurrentes comme une pension alimentaire versée. Une échéance qui se termine dans les tout prochains mois peut être écartée, une échéance longue ne l’est jamais. Un crédit à la consommation souscrit six mois avant un achat immobilier peut coûter le projet immobilier : c’est le point de vigilance le plus utile de cette page, et il est traité en détail dans Prêt personnel.

Le reste à vivre et le saut de charge : ce que le taux d’effort ne dit pas

Le taux d’effort est un ratio ; il ne dit rien du montant qui demeure. Le reste à vivre est ce qui reste, en euros, une fois toutes les charges payées : à taux d’effort identique, il n’est pas le même selon le niveau de revenu et la composition du foyer. Un établissement apprécie ce reste, et il apprécie aussi le saut de charge : l’écart entre ce que vous payez aujourd’hui (un loyer, par exemple) et ce que vous paierez demain. Un saut de charge important, même dans les 35 %, est un point d’attention ; un saut de charge nul ou négatif est un argument.

La durée : un levier, et une limite

Allonger la durée fait baisser l’échéance, donc le taux d’effort, et fait donc monter le montant empruntable. Mais la durée maximale est de 25 ans, 27 ans en cas d’entrée différée dans le logement (economie.gouv.fr, HCSF), et l’allongement augmente le coût total du crédit. C’est un arbitrage, pas une astuce : ce qu’on gagne en montant se paie en durée et en total.