Besoin de trésorerie
Prêt hypothécaire de trésorerie à Toulouse
Vous êtes propriétaire et le montant dont vous avez besoin dépasse ce qu’un crédit sans garantie permet. Adosser l’opération à votre bien ouvre cette porte, et engage le bien. Cette page explique comment le montage fonctionne, dans quels cas il est pertinent, et dans quels cas il ne l’est pas.
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Cette page traite l’obtention d’une trésorerie garantie par un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. Pour comparer les cinq voies de trésorerie, voir Besoin de trésorerie. Si vous ne souhaitez rien rembourser de votre vivant, l’opération est différente : voir Prêt viager hypothécaire.
Le montage
Prêt hypothécaire : ce que la garantie permet, et ce qu’elle engage
Une hypothèque ne crée pas de valeur : elle donne au prêteur un droit sur un bien que vous possédez déjà. C’est ce droit qui permet des montants et des durées qu’un crédit sans garantie ne permet pas, et c’est le même droit qui fait le risque.
Le prêt hypothécaire de trésorerie
Ce que c’est
Un prêt d’un montant déterminé, versé en une fois, dont le remboursement est garanti par une hypothèque inscrite sur un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. Les fonds sont libres d’emploi, et le bien reste le vôtre : vous ne le vendez pas, vous ne le démembrez pas, vous en donnez la garantie.
À quelle condition
Que le bien ait une valeur suffisante et qu’elle soit établie, que votre capacité de remboursement supporte l’échéance, et que l’opération passe devant notaire : une hypothèque est un acte authentique, publié au service de la publicité foncière.
Ce que ça implique en contrepartie
Que le bien réponde du prêt. Si le remboursement cesse, le prêteur peut faire jouer sa garantie. S’y ajoutent les frais d’acte au moment de la prise de garantie et les frais de mainlevée au moment de sa radiation. Ces frais ne sont ni symboliques ni évitables : ils font partie de la décision.
Hypothèque, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, caution : ce ne sont pas la même chose
Une hypothèque conventionnelle est consentie par acte notarié sur un bien déjà détenu : c’est la garantie du prêt de trésorerie. L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (anciennement privilège de prêteur de deniers, article 2402 du code civil) garantit, elle, un prêt qui sert à acheter le bien : elle ne s’applique pas ici. Une caution est l’engagement d’un tiers, et non un droit sur le bien : elle ne permet pas les mêmes montants. Confondre ces trois garanties conduit à croire qu’une opération est possible alors qu’elle ne l’est pas.
Ce que ce montage n’est pas
Ce n’est pas un prêt relais : celui-ci finance l’achat d’un bien en attendant la vente d’un autre, et il a un terme. Ce n’est pas un regroupement de crédits hypothécaire : celui-là réunit des dettes existantes, et il obéit à un régime propre (voir Regroupement de crédits hypothécaire). Ce n’est pas un prêt viager hypothécaire : celui-là ne se rembourse pas de votre vivant, et il n’a ni le même public ni les mêmes effets sur votre succession (voir Prêt viager hypothécaire).
| Prêt hypothécaire de trésorerie | Prêt viager hypothécaire |
|---|---|
| Vous remboursez par échéances, de votre vivant | Le remboursement n’est exigible qu’au décès, ou lors de l’aliénation ou du démembrement du bien (C. consom. L315-1) |
| Le montant dépend de la valeur du bien et de votre capacité de remboursement | Le montant dépend de la valeur du bien et de l’âge de l’emprunteur |
| Acte notarié pour l’hypothèque | Contrat lui-même en forme notariée, avec un délai de réflexion de dix jours (C. consom. L315-11) |
| La succession n’est pas le sujet | La succession est le sujet |
À retenir
La garantie ne remplace pas la capacité de remboursement : elle permet parfois d’instruire un dossier qu’un crédit classique écarte, à condition que cette capacité soit réelle.
Votre situation
Quand un prêt de trésorerie hypothécaire est pertinent, et quand il ne l’est pas
Le montant dépasse ce qu’un crédit sans garantie permet.
C’est le cas d’usage principal, et le seul qui justifie à lui seul le montage. À condition que le bien ait la valeur nécessaire et que l’échéance reste supportable.
Les revenus existent mais ne se présentent pas de façon standard.
Indépendants, revenus fonciers, patrimoine important et revenus irréguliers : la garantie permet parfois d’instruire un dossier qu’un crédit classique écarte. À condition que la capacité de remboursement soit réelle, et non remplacée par la garantie.
Un besoin ponctuel et important, avec une sortie identifiée.
Un financement adossé au bien avec une échéance de sortie connue (une vente, un déblocage, une échéance datée). À condition que la sortie soit certaine et non espérée.
Un besoin de consommation courante.
Ce n’est pas le bon outil. Voir l’encadré ci-dessous.
Une situation budgétaire déjà tendue.
Ce n’est pas le bon outil non plus : adosser une difficulté de trésorerie à son logement transforme un problème de budget en risque sur le domicile.
Pourquoi une opération de consommation s’étudie sans garantie
Un crédit sans garantie engage vos revenus ; un crédit hypothécaire engage votre logement.
Pour un besoin de consommation (un équipement, un véhicule, des travaux d’agrément), la première voie suffit dans la très grande majorité des cas, et elle coûte moins en frais d’acte et en mainlevée. Adosser un besoin ordinaire à son domicile, c’est payer plus cher un risque plus grand. Si un intermédiaire vous propose une hypothèque pour un montant qu’un crédit à la consommation couvrirait, la question à poser est : pourquoi ?
L’essentiel
- Sans garantie, vous engagez vos revenus
- Avec une hypothèque, vous engagez votre logement
- Pour un besoin de consommation, la première voie suffit le plus souvent
- Hypothèque proposée sans nécessité : demandez pourquoi
La démarche
Les quatre étapes d’un montage hypothécaire
Les pièces à fournir
- Titre de propriété
- Dernier avis de taxe foncière
- Tableau d’amortissement du prêt en cours sur le bien, s’il en existe un
- Justificatifs de revenus et avis d’imposition
- Relevés de compte récents
- État civil complet
- Pour un bien en indivision ou en copropriété, les pièces correspondantes
- Le besoin, la sortie et le budget. Combien, pour quoi, remboursé comment, et sur quelle durée. Une opération sans sortie identifiée n’est pas une opération.
- Le bien et sa valeur. La valeur retenue n’est pas la vôtre : elle est établie, et elle détermine ce que la garantie permet. Le bien doit par ailleurs être libre de tout droit qui empêcherait l’inscription.
- L’instruction et l’offre. Nous présentons le dossier aux établissements qui pratiquent ce type de montage.
- Le notaire. L’hypothèque est prise par acte authentique et publiée. C’est cette étape qui donne au montage sa date et son coût réel.
À savoir
Crédit hypothécaire : quatre points de vigilance
Le bien répond du prêt.
C’est la contrepartie, et elle est entière. Elle ne se manifeste que si le remboursement cesse, mais elle existe dès la signature.
Les frais d’acte et de mainlevée ne sont pas des détails.
Ils s’ajoutent au coût du financement à l’entrée et à la sortie, et ils rendent l’opération peu pertinente pour de petits montants.
Une hypothèque inscrite se voit et pèse sur la suite.
Toute opération ultérieure sur le bien (vente, nouveau financement) en tient compte. C’est une décision qui engage au-delà du prêt lui-même.
Une mensualité plus basse n’est pas une économie.
Un montage hypothécaire permet des durées longues, donc des échéances allégées, donc un coût total plus élevé. Des frais peuvent s’appliquer.
Vos questions
Questions fréquentes sur le prêt hypothécaire
Les questions qui reviennent le plus souvent : qui pratique ce prêt, un bien pas encore remboursé, l’emploi des fonds, et la différence avec le prêt viager hypothécaire.
Quels établissements pratiquent ce type de prêt ?
Tous ne le pratiquent pas, et ceux qui le pratiquent n’ont pas les mêmes critères sur la nature du bien, sa localisation ou la sortie envisagée. C’est précisément la raison d’être d’un mandataire : la question n’est pas de savoir qui le propose, mais qui l’instruira dans votre situation.
Puis-je le faire si mon bien n’est pas entièrement remboursé ?
Cela dépend de la valeur disponible une fois le capital restant dû déduit, et du rang que prendra la nouvelle garantie. C’est une des premières choses que nous regardons.
Dois-je justifier de l’emploi des fonds ?
Les fonds sont en principe libres d’emploi, mais l’établissement vous demandera l’objet de l’opération : il apprécie la cohérence d’ensemble, et notamment l’existence d’une sortie. Une opération sans objet identifié est rarement instruite.
Quelle différence avec le prêt viager hypothécaire ?
Ici vous remboursez de votre vivant, par échéances, et votre succession n’est pas le sujet. Dans un prêt viager hypothécaire, le remboursement n’est exigible qu’au décès, ou lors de l’aliénation ou du démembrement du bien (article L315-1 du code de la consommation). Ce sont deux opérations différentes, pour deux situations différentes : voir Prêt viager hypothécaire.
Dans ce domaine
Les autres voies de trésorerie
Prêt personnel
Si le montant reste dans ce qu’un crédit sans garantie permet, c’est la voie la moins coûteuse et la moins engageante.
Prêt personnel
Prêt voiture
Si le besoin porte sur un véhicule, il n’y a aucune raison d’engager un bien immobilier.
Prêt voiture
Prêt travaux
Si le projet porte sur votre logement, les aides réduisent d’abord le montant à financer.
Prêt travaux
Prêt viager hypothécaire
Si vous ne souhaitez rien rembourser de votre vivant, c’est l’autre voie adossée au bien.
Prêt viager hypothécairePour aller plus loin
Regroupement de crédits hypothécaire
La même garantie, mais pour réunir des dettes existantes plutôt que pour obtenir une somme.
Regroupement de crédits hypothécaire
Rachat de soulte
Racheter la part d’un autre dans un bien commun est l’un des cas où un montage adossé au bien prend tout son sens.
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Faire étudier un financement adossé à votre bien
Dites-nous ce que vous financez, ce que vous possédez et comment vous envisagez de rembourser. Nous vous dirons si ce montage est pertinent, et s’il ne l’est pas, nous le dirons aussi.
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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
Les solutions présentées sont envisageables selon votre profil et restent soumises à étude et à acceptation de votre dossier. L'allongement de la durée de remboursement peut augmenter le coût total du crédit.