Premier achat immobilier à Toulouse

Qui est primo-accédant, et pourquoi la réponse change selon le dispositif

Il n’existe pas une définition unique. Pour l’exonération de droits de mutation, un primo-accédant est un acquéreur n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la signature (service-public.gouv.fr, actualité A18183, publiée le 2 avril 2025). Pour le prêt à taux zéro, la condition est proche : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes, avec des exceptions liées au handicap ou à un sinistre (service-public.gouv.fr, fiche F10871). Pour le Pass Accession Toulousain, la Ville prévoit ses propres exceptions, notamment pour les personnes en situation de handicap et pour les personnes divorcées ou séparées. Vérifier votre situation au regard de chacun séparément est la première chose à faire : on peut être éligible à l’un et pas à l’autre.

Le prêt à taux zéro, et ce qu’il n’est pas

Le PTZ est un prêt accordé sans taux d’intérêt, sans intérêts intercalaires, sans frais de dossier ni d’expertise. Il ne finance jamais seul : il complète obligatoirement un autre prêt et sert à acquérir ou construire une résidence principale. Le logement doit être occupé dans l’année suivant l’achat (ou au moment de la retraite, dans une limite fixée) et au moins huit mois par an, sauf exceptions liées à la santé, au travail ou à une mutation. Sont éligibles le neuf, l’ancien avec des travaux représentant au moins 25 % du coût de l’opération, l’acquisition de logement social et la location-accession. Des plafonds de ressources s’appliquent, par zone et par taille de ménage, et la part de l’opération finançable dépend de la tranche de revenus et de la zone. Source : service-public.gouv.fr, fiche F10871.

Ce que le PTZ n’est pas : une réduction de prix. C’est un prêt : il se rembourse, il entre dans votre taux d’effort, et il compte dans l’ensemble du montage.

Le Pass Accession Toulousain, et la condition qu’on lit mal

C’est le dispositif proprement toulousain, et il est traité en détail dans la section d’ancrage local de cette page. Une de ses conditions mérite d’être posée ici, parce qu’elle relève du plan de financement et non de l’aide : le taux d’endettement doit rester inférieur ou égal à 35 %, ce prêt et son assurance compris. Autrement dit, le Pass Accession n’augmente pas votre capacité d’emprunt : il s’y insère. C’est exactement le point qu’une page institutionnelle n’a pas à traiter et qu’un promoteur n’a pas intérêt à traiter.

L’exonération de droits de mutation, celle qu’on découvre chez le notaire

Les départements peuvent relever le taux des droits de mutation à titre onéreux de 0,5 point, portant le plafond à 5 % du prix de vente, du 1er avril 2025 au 30 avril 2028. Cette augmentation ne s’applique pas aux primo-accédants acquérant leur résidence principale (service-public.gouv.fr, actualité A18183). Les taux se situaient jusque-là entre 3,8 % et 4,5 %.

C’est votre notaire qui calcule ces droits et qui vous donnera le taux applicable à votre acte, et c’est à lui qu’il faut signaler votre qualité de primo-accédant, pas après la signature.

Comment ces trois dispositifs s’assemblent

Ils ne s’additionnent pas mécaniquement : ils s’insèrent dans un plan de financement qui doit tenir. Lorsque plusieurs prêts financent la même opération, chaque prêt est soumis à une condition suspensive de l’octroi des autres, pour les prêts représentant plus de 10 % du crédit total (article L313-37 du code de la consommation). Concrètement : un prêt aidé refusé peut faire tomber l’ensemble. C’est la raison pour laquelle l’éligibilité se vérifie avant de construire le montage, et non pendant.