Regroupement de crédits
Regroupement de crédits hypothécaire à Toulouse
Un rachat de crédit hypothécaire adosse le nouveau prêt à un bien immobilier. Cette page explique ce que la garantie engage, ce qu’elle permet et pourquoi elle passe par un notaire.
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Cette page traite le montage d’un regroupement de crédits garanti par un bien immobilier. Pour le mécanisme du regroupement lui-même (la définition, les régimes, le coût total), voir Regroupement de crédits. Pour ce que le statut de propriétaire change au dossier, voir Regroupement de crédits propriétaire.
Le montage
Garantie hypothécaire : ce qu’elle engage, ce qu’elle permet, et comment on en sort
Une garantie hypothécaire se comprend en trois temps, et le troisième est celui que l’on découvre le plus tard : elle se prend, elle produit ses effets pendant toute la durée du prêt, et elle se lève.
Ce qu’elle est
Une hypothèque est un droit que vous consentez au prêteur sur un bien immobilier qui reste le vôtre. Vous continuez à l’habiter, à le louer, à en disposer. Mais si le prêt n’est pas remboursé, le prêteur peut faire vendre le bien pour se payer sur le prix, et il est payé avant les créanciers qui n’ont pas de garantie. Elle est constituée par acte notarié et fait l’objet d’une publicité foncière.
Ce qu’elle permet
Une garantie réelle change ce que le prêteur risque, donc ce qu’il peut accepter. Elle ouvre des montages qui ne le seraient pas autrement : un montant plus élevé, une durée plus longue, ou l’inclusion de dettes qu’un dossier sans garantie ne porterait pas. Elle n’ouvre en revanche jamais un plan que vos revenus ne peuvent pas rembourser : la capacité de remboursement reste examinée exactement de la même façon.
La quotité, c’est-à-dire jusqu’où le bien répond
La garantie ne porte pas sur la totalité de la valeur du bien mais sur un montant inscrit à l’acte, appelé quotité hypothécaire. Ce montant couvre le capital emprunté et ses accessoires. Il détermine ce que le prêteur peut réclamer sur le prix de vente, et il conditionne la capacité du bien à garantir, plus tard, une autre opération.
La mainlevée : la garantie ne s’éteint pas toute seule
C’est le point le plus mal connu du montage. Rembourser le prêt ne fait pas disparaître l’inscription hypothécaire du registre : elle s’éteint d’elle-même un certain délai après la fin du prêt, mais avant ce terme, elle doit être levée par un acte notarié appelé mainlevée, qui a un coût. Tant que l’inscription subsiste, elle est visible et elle gêne toute vente ou toute nouvelle garantie. Vendre son bien avant le terme du prêt suppose donc de solder le crédit et de faire établir la mainlevée, généralement dans l’acte de vente.
La question à poser avant de signer n’est pas « combien coûte la garantie » mais « que se passe-t-il si je vends dans cinq ans ». La réponse engage un acte notarié, un coût de mainlevée et un calendrier qui doit tenir dans celui de la vente.
Un montage hypothécaire est adapté à un projet stable ; il l’est beaucoup moins à une situation qui peut bouger.
L’essentiel
- La bonne question : et si je vends dans cinq ans ?
- Acte notarié, mainlevée, calendrier de la vente
- Adapté à un projet stable, moins à une situation qui peut bouger
À retenir
Un dossier que la capacité de remboursement ne porte pas ne se rattrape pas par une hypothèque.
Les cas
Quand un rachat de crédit hypothécaire a un sens, et quand il n’en a pas
Le montage n’est pas possible sans garantie, et le projet est stable
Le cas où elle se justifie : la garantie est ce qui rend l’opération réalisable, et le bien n’a pas vocation à être vendu avant le terme.
Le montage est possible sans garantie
Alors la question se pose : la garantie doit apporter quelque chose de mesurable, écrit et comparé. À défaut, elle ajoute un engagement sans contrepartie.
Une vente est envisagée à moyen terme
La mainlevée s’ajoute au calendrier et au coût de la vente. Ce point s’anticipe avant de signer, pas au moment du compromis.
Le bien est en indivision ou grevé d’une garantie existante
L’accord de tous les indivisaires est nécessaire, et une garantie déjà inscrite réduit ce que le bien peut encore garantir.
La demande vise à obtenir une somme d’argent, sans dette à regrouper
Ce n’est pas un regroupement. La garantie sert alors un autre produit : voir Prêt hypothécaire.
La chronologie
Du dossier à la levée de la garantie
- L’examen du dossier, garantie mise à part. Revenus, charges, crédits en cours, reste à vivre. La garantie ne remplace aucun de ces éléments : elle s’y ajoute. Un dossier que la capacité de remboursement ne porte pas ne se rattrape pas par une hypothèque.
- L’estimation du bien. Elle détermine ce que le bien peut garantir, et donc la quotité inscrite. Elle est demandée par l’établissement et elle n’engage pas la valeur de revente.
- Le document d’information et l’offre. Le document d’information préalable au regroupement est dû dès deux créances reprises (article R314-19). Si la part des crédits immobiliers atteint 60 % du montant total de l’opération, le régime du crédit immobilier s’applique, avec ses délais propres.
- L’acte notarié. La garantie est constituée par acte authentique et publiée. C’est à ce moment que la quotité, la durée de l’inscription et l’identification du bien sont arrêtées. Le notaire vous en remet un exemplaire : il se conserve.
- La sortie. À l’échéance normale, l’inscription s’éteint d’elle-même après un délai. En cas de remboursement anticipé ou de vente, elle se lève par un acte de mainlevée, établi par notaire et à votre charge. C’est une étape à prévoir, pas une surprise.
Les points de vigilance
Trois choses à vérifier avant de consentir une garantie
Que le montage sans garantie ait été étudié et écrit
Un propriétaire n’est jamais tenu de donner son bien en garantie. Si l’établissement propose un montage hypothécaire, demandez ce que donnerait le même dossier sans garantie, et faites écrire la réponse. C’est la seule façon de comparer.
Que le coût de sortie soit connu avant l’entrée
Mainlevée, indemnité de remboursement anticipé, frais d’acte : ces montants existent et se chiffrent au cas par cas, chez le notaire. Ils font partie du coût réel de l’opération et n’apparaissent pas sur une mensualité.
Que la garantie serve le dossier, et pas seulement le prêteur
Une garantie réduit le risque du prêteur. Elle doit donc se traduire par quelque chose que vous obtenez et qui est mesurable (un montant, une durée, la reprise d’une dette qui resterait dehors). Si elle n’apporte rien de tel, elle ajoute un engagement sans contrepartie, et c’est un motif de refus.
Vos questions
Questions fréquentes sur le rachat de crédit hypothécaire
Les questions qui reviennent le plus souvent sur la garantie : le notaire, ce que devient l’hypothèque une fois le prêt remboursé, la vente avant le terme, et une seconde opération.
Faut-il passer chez le notaire pour un regroupement hypothécaire ?
Oui, sans exception. Une hypothèque est constituée par acte authentique et fait l’objet d’une publicité foncière. Ce passage n’est pas une formalité administrative : c’est l’acte qui crée le droit du prêteur sur le bien, et il en fixe le montant garanti et la durée.
L’hypothèque disparaît-elle quand le prêt est remboursé ?
Pas immédiatement. L’inscription s’éteint d’elle-même un certain délai après la fin du prêt. Avant ce terme (en cas de remboursement anticipé ou de vente), elle doit être levée par un acte notarié appelé mainlevée, qui a un coût et un délai propres.
Puis-je vendre mon logement avant la fin du prêt ?
Oui. La vente suppose de solder le crédit garanti et de faire établir la mainlevée, généralement dans l’acte de vente. C’est une opération courante pour un notaire, mais elle s’anticipe : elle ajoute une étape et un coût au calendrier de la vente.
Le bien peut-il garantir une seconde opération ?
Cela dépend de ce qu’il garantit déjà. Une inscription existante réduit d’autant ce que le bien peut encore garantir, puisque le premier créancier inscrit est payé avant les suivants sur le prix de vente. La quotité déjà inscrite est donc à vérifier avant toute nouvelle demande.
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Les solutions présentées sont envisageables selon votre profil et restent soumises à étude et à acceptation de votre dossier. L'allongement de la durée de remboursement peut augmenter le coût total du crédit.