Simulation de crédit immobilier : ce qu’elle montre, et ce qu’elle ne montre pas

Une simulation de crédit immobilier donne un ordre de grandeur à partir des chiffres que vous saisissez. C’est un bon point de départ, à condition de savoir ce qu’elle mesure et ce qu’elle laisse de côté.

Cet article répond à ces deux questions. Le calcul de ce que vous pouvez emprunter, et les règles qui l’encadrent, sont expliqués sur la page Capacité d’emprunt ; le fonctionnement général d’un prêt, sur la page Prêt immobilier.

Ce qu’une simulation établit

Une simulation relie quelques données : ce que vous voulez emprunter, sur quelle durée, à quel coût supposé, avec quels revenus et quelles charges. Elle répond donc à des questions d’ordre de grandeur :

• le projet envisagé est-il cohérent avec vos revenus, ou demande-t-il de revoir le prix, l’apport ou la durée ;
• quelle part de vos revenus les échéances occuperaient, selon les hypothèses retenues ;
• quel serait l’effet d’un changement d’hypothèse, par exemple une durée plus longue ou un apport différent.

C’est son véritable usage : comparer des hypothèses entre elles, avant de chercher un bien ou de signer un avant-contrat.

Ce qu’elle ne montre pas

Une simulation ne connaît que ce que vous lui indiquez, et elle ne dit rien de la manière dont un établissement lira votre dossier. Plusieurs éléments décisifs lui échappent :

• La stabilité de vos revenus. Un contrat récent, des revenus variables ou une activité indépendante ne se lisent pas comme un salaire stable, même à montant égal.
• Ce qu’il vous reste pour vivre. L’établissement regarde aussi ce qui reste une fois les échéances payées ; cette notion est détaillée sur la page Capacité d’emprunt.
• L’assurance emprunteur. Son coût et son acceptation dépendent de votre situation personnelle ; une simulation générale ne les connaît pas.
• La garantie et les frais annexes. Frais de garantie, frais de dossier et frais d’acquisition s’ajoutent au prix et modifient le besoin de financement.
• Les conditions réelles du crédit. Le taux saisi est une hypothèse ; les conditions effectives ne sont connues qu’à l’émission d’une offre.

Une simulation n’engage personne

Ni vous, ni un établissement. Le seul document qui engage le prêteur est l’offre de prêt, émise après l’étude complète du dossier et encadrée par des délais légaux présentés sur la page Prêt immobilier. Entre une simulation et une offre, il y a toute l’instruction du dossier : les pièces, leur vérification, l’appréciation du bien et la décision de l’établissement.

Deux situations, deux lectures

Un premier achat à Toulouse

Un couple prépare son premier achat et simule un prix qui semble tenir. La simulation ne dit pas si des aides à l’accession s’ajoutent au financement, ni dans quel ordre les demander : ces questions sont traitées sur la page Premier achat immobilier. Elle ne dit pas non plus comment un contrat de travail récent sera apprécié. C’est souvent là que se joue l’écart entre le résultat affiché et la réponse de l’établissement.

Un investissement locatif

Un investisseur simule un second crédit en comptant sur les loyers attendus. La manière dont un établissement retient des loyers futurs n’est pas celle d’un simulateur générique ; elle est exposée sur la page Investissement locatif. Sans elle, la simulation peut donner une image inexacte de la marge réelle du projet.

Et le coût d’un mandataire ?

C’est une question légitime, et elle se pose avant de confier un dossier, pas après. Nous ne publions pas de montant sur cette page : posez la question dès le premier échange, et obtenez la réponse avant de vous engager. La règle légale qui encadre le moment d’un éventuel versement figure en bas de cette page.

Ce qu’un mandataire fait, et ce qu’il ne fait pas, est décrit dans l’article Le rôle du mandataire dans un dossier de crédit immobilier à Toulouse.

Faire votre propre simulation

Le simulateur du site vous donne un premier ordre de grandeur. Pour savoir ce qu’un établissement retiendrait de votre dossier, décrivez-nous votre projet.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.

Les solutions présentées sont envisageables selon votre profil et restent soumises à étude et à acceptation de votre dossier. L'allongement de la durée de remboursement peut augmenter le coût total du crédit.