Rachat de soulte

L’indivision, point de départ de tout rachat de soulte

Quand plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, sans que chacune en détienne une partie matérielle, le bien est en indivision : un couple pacsé ou non marié qui a acheté à deux, des héritiers qui reçoivent ensemble un logement. Chacun détient une quote-part. Pour des époux mariés sous un régime de communauté, le bien est commun et se partage à la liquidation du régime, selon la même logique. Personne n’est tenu de rester en indivision : chacun peut demander le partage (service-public.gouv.fr, fiche F1296).

La soulte : ce que c’est, comment elle se calcule, qui la fixe

La soulte est la somme que verse celui qui garde le bien à celui qui le quitte, pour que chacun reçoive la valeur de ses droits. Elle se calcule sur la valeur du bien, diminuée des crédits qui restent à rembourser, au prorata des droits de chacun : celui qui garde le bien reprend la dette, il ne la paie pas deux fois. La valeur se fixe d’un commun accord, après estimation, et c’est le notaire qui établit l’acte et arrête les comptes (Chambre des notaires de Paris).

Le droit de partage, et ce qui change hors mariage

L’acte de partage supporte un droit d’enregistrement, le droit de partage, calculé sur l’actif net partagé. Son taux est de 2,5 % ; il est ramené à 1,10 % pour les partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d’un Pacs (article 746 du code général des impôts, BOFiP). Entre concubins, le rachat de la part de l’autre suit en principe le régime d’une vente, avec des droits plus élevés : le notaire les chiffre avant l’acte.

La licitation, quand le partage n’est pas amiable

À défaut d’accord, le partage peut être demandé en justice, et le tribunal peut ordonner la vente du bien. La vente d’un bien indivis, amiable ou aux enchères, s’appelle une licitation (Sénat, question écrite n° 00356) ; ordonnée par le tribunal, elle échappe aux indivisaires, qui n’en choisissent ni l’acquéreur ni le prix. Depuis la loi du 7 avril 2026, d’anciens époux, partenaires de Pacs ou concubins peuvent aussi demander que leurs intérêts patrimoniaux soient réglés selon la procédure de partage judiciaire (service-public.gouv.fr).

C’est pourquoi un accord sur la soulte, préparé avec le notaire, est en général préférable à une procédure.

La désolidarisation du prêt, l’étape qu’on oublie

Le divorce ou la séparation ne mettent fin ni au contrat de prêt, ni à la garantie des co-emprunteurs : tant que la banque n’a rien accepté, chacun reste tenu de la totalité. Trois voies permettent de libérer celui qui part : rembourser le prêt par anticipation, obtenir de la banque qu’elle désolidarise l’un des co-emprunteurs, ou remplacer sa garantie par une autre, comme une caution ou une hypothèque (service-public.gouv.fr, fiche F548).

Dans les deux derniers cas, la décision appartient à la banque, qui examine si celui qui reste peut rembourser seul.