Prêt immobilier
Rachat de crédit immobilier à Toulouse
Faire reprendre son prêt immobilier par un autre établissement, ce n’est pas modifier son contrat : c’est en signer un nouveau. Nouvelle instruction, nouvelle garantie, ancienne garantie à lever, et une assurance à reprendre. Cette page explique comment l’opération se déroule, ce qu’elle coûte en démarches, et quand elle a un sens.
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Cette page traite le rachat d’un prêt immobilier par un autre établissement. Renégocier et faire racheter son prêt ne sont pas la même opération : la première se fait avec sa banque par avenant, la seconde avec un nouvel établissement par un nouveau prêt. Voir Renégociation de prêt immobilier. Pour l’ensemble du domaine, voir Prêt immobilier.
L’opération
Faire racheter son prêt immobilier par une autre banque : ce que cela suppose
Le mot « rachat » laisse croire à une opération simple. Elle ne l’est pas : elle met en jeu deux établissements, deux garanties, deux contrats d’assurance et un calendrier. C’est ce qu’il faut avoir en tête avant de comparer quoi que ce soit.
Cette page traite le rachat d’un seul prêt immobilier par un autre établissement, lorsqu’il n’y a pas d’autre dette au dossier. Si vous avez plusieurs crédits de natures différentes (un prêt immobilier et des crédits à la consommation, par exemple) et que vous souhaitez les réunir en une seule mensualité, c’est une autre opération, avec un autre régime juridique et un autre métier : voir Regroupement de crédits.
Le rachat d’un prêt immobilier
Ce que c’est
Le rachat de crédit immobilier implique de remplacer un prêt immobilier existant par un nouveau prêt, souvent avec un autre établissement financier. Le nouvel établissement solde l’ancien prêt, et vous remboursez désormais chez lui, aux conditions du nouveau contrat.
À quelle condition
Que le nouvel établissement accepte d’instruire et d’accorder le prêt. Ce n’est pas un transfert : c’est une demande de crédit neuve, examinée sur votre situation d’aujourd’hui et non sur celle de la signature initiale. Les mêmes règles s’appliquent qu’à un premier prêt : offre, délais, garantie, assurance.
Ce que ça implique en contrepartie
Tout ce qui accompagne un nouveau prêt. Il est important de prendre en compte les frais associés au rachat, tels que les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé des anciens prêts, ainsi que le coût total du nouveau prêt pour déterminer s’il est réellement avantageux pour l’emprunteur. S’y ajoutent la constitution d’une nouvelle garantie et la levée de l’ancienne.
Les quatre choses qui changent, et qu’on oublie de compter
La garantie. Le nouveau prêt exige sa propre garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution) et l’ancienne doit être levée. Cette levée, la mainlevée, est un acte, et un acte a un coût. C’est le poste le plus souvent absent des comparaisons.
L’assurance. Le contrat d’assurance suivait l’ancien prêt : il ne suit pas le nouveau. Une nouvelle couverture est mise en place, avec une nouvelle appréciation du risque, qui peut jouer en votre faveur ou non. Ce que couvre une assurance emprunteur et comment on la choisit sont traités dans Assurance emprunteur ; le libre choix de l’assureur au moment de souscrire est traité dans Délégation d’assurance.
Les indemnités de remboursement anticipé. L’ancien prêt est soldé par anticipation, et le contrat initial peut prévoir une indemnité. Elle figure dans votre offre de prêt d’origine : c’est le premier document à ressortir.
Votre situation actuelle. Le nouvel établissement instruit sur ce que vous êtes aujourd’hui : revenus, charges, ancienneté professionnelle, autres engagements. Un dossier accepté il y a huit ans n’est pas un dossier accepté d’avance.
Les garanties : trois formes, et une sortie à organiser
Un prêt immobilier est garanti, et le nouveau prêt ne récupère pas la garantie de l’ancien : il en constitue une nouvelle.
L’hypothèque conventionnelle est prise par acte notarié sur le bien et publiée. Le privilège de prêteur de deniers garantit le prêt qui a servi à acquérir le bien ; il ne peut pas garantir n’importe quelle opération. La caution est l’engagement d’un organisme tiers : elle évite l’acte notarié, elle a son propre coût, et l’organisme apprécie le dossier pour son propre compte, ce qui ajoute un examen au parcours.
Et l’ancienne garantie doit être levée.
Le calendrier réel, et pourquoi il ne se comprime pas
Une opération de rachat met en jeu deux établissements, un notaire ou un organisme de caution, et parfois un assureur. Chacun a son propre temps d’instruction, et la loi ajoute par-dessus des délais qui ne se négocient pas : trente jours de maintien des conditions de l’offre, et dix jours de réflexion avant que vous puissiez l’accepter (article L313-34 du code de la consommation). L’offre est ensuite acceptée sous condition résolutoire de la conclusion du contrat dans un délai de quatre mois, extensible par accord des parties (article L313-36).
Nous n’annonçons aucun délai de traitement, et une page qui en annonce un vous renseigne mal : le délai dépend de la complétude du dossier, de la nature de la garantie et du nombre d’intervenants. Ce qui est certain, ce sont les délais légaux, et ils sont là pour vous, pas contre vous.
Ce que cette page ne traite pas, et où cela se traite
La renégociation avec votre propre banque est une autre opération, et elle se tente d’abord : voir Renégociation de prêt immobilier. Le regroupement de plusieurs dettes de natures différentes relève d’un autre régime et d’un autre métier : voir Regroupement de crédits. Le changement d’assurance seul, sans toucher au prêt, est encore une autre démarche, bien plus légère et mieux encadrée : voir Changer d’assurance emprunteur. Ces trois voies se comparent avant de choisir celle-ci, parce que deux d’entre elles coûtent nettement moins en formalités.
Ce que le cadre légal impose au nouvel établissement
Les mêmes règles qu’à un premier prêt, sans exception. Le prêteur doit fournir une offre gratuite, sur support papier ou durable, également destinée aux cautions personnes physiques (article L313-24). L’offre mentionne notamment l’identité des parties, la nature du prêt, les modalités de mise à disposition des fonds, un échéancier détaillé, le coût total et le taux du crédit, ainsi que les assurances et sûretés exigées (article L313-25). L’envoi de l’offre oblige le prêteur à en maintenir les conditions pendant trente jours au minimum, et vous ne pouvez l’accepter que dix jours après réception (article L313-34). Aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant cette acceptation (article L313-35).
Quelle est la différence entre rachat de crédit immobilier et renégociation de prêt immobilier ?
Le rachat de crédit immobilier implique de remplacer un prêt immobilier existant par un nouveau prêt, souvent avec un autre établissement financier. La renégociation de prêt immobilier consiste à négocier de nouveaux termes pour le prêt immobilier existant avec le même établissement financier. Ce que cette différence entraîne, en droit :
| Rachat | Renégociation |
|---|---|
| Un nouvel établissement | Votre établissement actuel |
| Un nouveau contrat de prêt | Un avenant au contrat existant |
| Offre maintenue trente jours au minimum, acceptation dix jours après réception (C. consom. L313-34) | Modifications par avenant sur support durable, délai de réflexion de dix jours (C. consom. L313-39) |
| Nouvelle garantie à constituer, ancienne à lever | La garantie en place demeure |
| Nouvelle assurance à mettre en place | L’assurance suit le contrat |
| L’établissement instruit un dossier neuf | La banque n’est tenue à rien |
| Traité sur cette page | Traité sur Renégociation de prêt immobilier |
Aucune des deux n’est meilleure que l’autre dans l’absolu. Elles se comparent sur le total : ce que l’opération change, moins ce qu’elle coûte en frais et en démarches. La renégociation se tente d’abord, car c’est la moins coûteuse en formalités. Son échec est précisément ce qui justifie l’autre voie.
À retenir
Le nouveau prêt ne récupère pas la garantie de l’ancien : il en constitue une nouvelle.
Votre situation
Quand un rachat de crédit immobilier a un sens, et quand il n’en a pas
Votre banque a refusé de renégocier.
C’est le cas d’usage principal, et le plus clair. À condition d’avoir réellement tenté la renégociation d’abord : c’est la voie la moins coûteuse en formalités.
Vous êtes dans les premières années de remboursement.
C’est la période où la part d’intérêts dans l’échéance est la plus élevée, donc celle où un changement de conditions a le plus d’effet. À condition de comparer sur le coût total, frais compris.
Votre situation s’est nettement améliorée.
Un dossier plus solide qu’à la signature intéresse un autre établissement. À condition de pouvoir le documenter.
Vous avez plusieurs crédits, et pas seulement un prêt immobilier.
Alors ce n’est pas cette opération : voir Regroupement de crédits et, si vous êtes propriétaire, Regroupement de crédits propriétaire. C’est la confusion la plus fréquente sur ce sujet, et elle conduit à monter le mauvais dossier.
Votre prêt arrive à son terme.
L’intérêt s’amenuise mécaniquement à mesure que le capital restant dû diminue, tandis que les frais fixes de l’opération, eux, ne diminuent pas. Nous vous le dirons plutôt que d’instruire un dossier sans objet.
Le sujet est en réalité l’assurance, et non le prêt.
Si ce qui vous pèse est le coût de l’assurance et non les conditions du prêt, alors il existe une démarche bien plus simple, bien mieux encadrée et sans nouvelle garantie à constituer : la substitution d’assurance en cours de prêt. Voir Changer d’assurance emprunteur. C’est le premier réflexe à avoir, et il est souvent le bon.
Le calcul honnête
Une opération de rachat se juge sur trois postes cumulés, et pas sur l’échéance.
Tant que ces trois postes ne sont pas posés, aucune comparaison ne veut dire quoi que ce soit. Et si l’allongement de la durée est ce qui fait baisser l’échéance, alors le coût total augmente : c’est arithmétique, et cela doit être dit avant, pas après.
Trois postes à poser
- Frais du nouveau prêt
- Indemnité de remboursement anticipé de l’ancien
- Nouvelle garantie et mainlevée de l’ancienne
La démarche
Le déroulement d’un rachat de prêt immobilier, étape par étape
Les pièces à fournir
- Offre de prêt initiale (c’est la pièce maîtresse)
- Tableau d’amortissement et dernier relevé de capital restant dû
- Contrat d’assurance emprunteur en cours et sa notice
- Acte de garantie ou attestation de caution
- Titre de propriété
- Justificatifs de revenus et deux derniers avis d’imposition
- Relevés de compte récents
- L’évaluation de la situation Revenus, charges, capital restant dû, garantie en place, assurance en cours, et les conditions de remboursement anticipé du contrat initial. C’est l’offre de prêt d’origine qui porte l’essentiel de ces informations.
- La recherche de l’offre et l’étude de faisabilité Nous présentons le dossier aux établissements susceptibles de l’instruire, et nous vous exposons ce qui est envisageable, frais compris.
- L’offre et son délai Le prêteur maintient les conditions de son offre trente jours au minimum, et vous ne pouvez l’accepter que dix jours après l’avoir reçue (article L313-34). Aucun versement ni dépôt avant acceptation (article L313-35).
- Le remboursement de l’ancien prêt, et les garanties Le nouvel établissement solde le prêt existant, la nouvelle garantie est constituée et l’ancienne est levée. C’est l’étape qui fait intervenir le notaire lorsque la garantie est une hypothèque, et celle qui donne à l’opération son calendrier réel.
À savoir
Rachat de prêt immobilier : les points à vérifier avant de signer
Les frais se cumulent, et ils se comptent tous.
Il est important de prendre en compte les frais associés au rachat, tels que les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé des anciens prêts, ainsi que le coût total du nouveau prêt pour déterminer s’il est réellement avantageux pour l’emprunteur. À quoi il faut ajouter : le coût de la nouvelle garantie et celui de la mainlevée de l’ancienne.
Une échéance plus basse n’est pas une économie.
Si la baisse vient d’un allongement de la durée, le coût total augmente. C’est la première chose à vérifier sur une proposition, et c’est celle que les présentations commerciales escamotent.
C’est un dossier neuf, apprécié sur aujourd’hui.
Ancienneté professionnelle, charges actuelles, autres engagements, âge : tout est réexaminé. Le fait d’avoir obtenu le prêt initial ne fonde aucun droit à l’obtenir de nouveau.
Ce qui a été dit ne vaut que ce que l’offre écrit.
Toute modification des conditions d’un prêt à taux fixe requiert une nouvelle offre préalable (article L313-27 du code de la consommation), et l’offre mentionne obligatoirement le coût total, le taux du crédit, les assurances et les sûretés exigées (article L313-25). Une condition annoncée en rendez-vous et absente de l’offre n’existe pas. Relisez l’offre poste par poste, pendant les dix jours que la loi vous laisse.
Vos questions
Questions fréquentes sur le rachat de prêt immobilier
Les questions qui reviennent le plus souvent : la différence avec une renégociation, les autres crédits, les frais, l’assurance, les délais de l’offre et le refus.
Quelle différence avec une renégociation ?
Le rachat remplace votre prêt par un nouveau prêt, souvent auprès d’un autre établissement. La renégociation modifie le prêt existant avec le même établissement, par avenant. Le premier suppose une nouvelle instruction, une nouvelle garantie et une nouvelle assurance ; la seconde conserve tout cela. La renégociation se tente d’abord. Voir Renégociation de prêt immobilier.
J’ai aussi des crédits à la consommation : est-ce la même opération ?
Non. Cette page traite le rachat d’un seul prêt immobilier, sans autre dette au dossier. Réunir plusieurs crédits de natures différentes en une seule mensualité est une autre opération, avec son propre régime : voir Regroupement de crédits.
Quels frais faut-il prévoir ?
Trois postes cumulés : les frais du nouveau prêt, l’éventuelle indemnité de remboursement anticipé prévue à votre contrat initial, et le coût de la nouvelle garantie plus la mainlevée de l’ancienne. Nous ne publions aucun montant (L313-4) : ils dépendent du contrat, de l’établissement et de la garantie. Votre offre de prêt d’origine porte l’indemnité éventuelle.
Que devient mon assurance de prêt ?
Elle suivait l’ancien prêt : elle ne suit pas le nouveau. Une nouvelle couverture est mise en place, et le risque est réapprécié sur votre situation actuelle. Nous ne recueillons aucune information de santé : un questionnaire éventuel s’adresse directement à l’assureur. Voir Assurance emprunteur.
Combien de temps ai-je pour accepter l’offre ?
Le prêteur maintient les conditions de son offre pendant trente jours au minimum, et vous ne pouvez l’accepter que dix jours après l’avoir reçue (article L313-34 du code de la consommation). Aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant cette acceptation (article L313-35).
Le nouvel établissement peut-il refuser ?
Oui, sans avoir à motiver son refus : il instruit une demande de crédit neuve, sur votre situation d’aujourd’hui. C’est la différence avec une substitution d’assurance, où toute décision de refus doit être explicite et motivée (article L313-30 du code de la consommation). Sur le prêt lui-même, aucune obligation de ce type n’existe.
Combien de temps dure l’opération ?
Nous n’annonçons aucun délai de traitement : il dépend de la complétude du dossier, de la nature de la garantie et du nombre d’intervenants. Ce qui est certain, ce sont les délais légaux : trente jours de maintien des conditions de l’offre, dix jours de réflexion avant acceptation (article L313-34), et une condition résolutoire de conclusion du contrat dans un délai de quatre mois (article L313-36).
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La voie à tenter d’abord : elle modifie le contrat au lieu de le remplacer, et elle coûte moins en formalités.
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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
Les solutions présentées sont envisageables selon votre profil et restent soumises à étude et à acceptation de votre dossier. L'allongement de la durée de remboursement peut augmenter le coût total du crédit.