Bail réel solidaire à Toulouse

La dissociation du foncier et du bâti

Dans un bail réel solidaire, un organisme de foncier solidaire (OFS), agréé par l’État, acquiert le terrain et le conserve. Vous achetez des droits réels sur le logement, appartement ou maison, que vous occupez en propriétaire pendant toute la durée du bail, comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans (articles L255-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation). La part du terrain étant portée par l’OFS, votre prix d’achat ne porte que sur le logement : c’est ce qui fait du BRS un dispositif d’accession à la propriété accessible là où le foncier est cher (service-public.gouv.fr).

La cession de ces droits relève du taux réduit de TVA de 5,5 % lorsque le logement est destiné à votre résidence principale (BOFiP, BOI-TVA-IMM-20-20-50).

L’organisme de foncier solidaire, votre cocontractant pour toute la durée du bail

L’OFS ne se contente pas de vendre : il reste lié à vous tant que dure le bail. C’est lui qui perçoit la redevance et qui indique le prix maximum en cas de revente, et c’est auprès de lui que l’acquéreur suivant doit justifier qu’il remplit les conditions du dispositif (service-public.gouv.fr). Le choix du programme, et donc de l’OFS, fixe une grande partie des conditions que vous signerez.

La redevance, une charge qui dure autant que le bail

En contrepartie du terrain, vous versez chaque mois une redevance à l’OFS. La loi n’en fixe pas le montant : il tient compte des conditions dans lesquelles l’OFS a acquis le terrain et de l’économie de l’opération (article L255-8 du code de la construction et de l’habitation), et varie donc d’un programme à l’autre (ministère chargé du logement). Le défaut de paiement de la redevance est une cause de résiliation du bail (ANIL).

Dans un budget, la redevance se lit comme une charge fixe, à côté de la mensualité du prêt, et non comme un détail de fin de dossier.

Les plafonds de ressources, et la condition de patrimoine

Le BRS est réservé aux ménages dont les ressources ne dépassent pas un plafond, qui dépend de la composition du foyer et de la zone où se situe le logement. Les plafonds en vigueur et un simulateur d’éligibilité sont publiés sur BoRiS, la plateforme de l’État consacrée au bail réel solidaire. Depuis le 1er janvier 2025, il faut aussi ne posséder ni logement adapté à vos besoins que vous pourriez occuper comme résidence principale, ni logement loué qui vous permettrait d’acheter sur le marché libre (service-public.gouv.fr).

Ce que cela implique en retour : la revente et la transmission

Vous pouvez revendre à tout moment, mais pas au prix du marché : l’OFS vous indique un prix maximum, établi à partir de votre prix d’achat et d’un indice de référence de l’INSEE. L’acquéreur doit être éligible au dispositif, et il signe à son tour un bail d’au moins dix-huit ans (service-public.gouv.fr). La transmission par succession ou par donation obéit, elle aussi, à des règles propres au BRS, que le bail précise (ANIL).

Le BRS sert à se loger à un prix maîtrisé ; il n’est pas conçu pour produire une plus-value.